租赁单位的价格已大幅下跌 现在为投资者提供了超常的回报

时间:2019-05-17 10:10:26|来源:

租赁公寓再次受到房地产投资者的青睐,如果他们需要修理风雨密或其他结构问题,那就更好了。

最近在奥克兰的Ray White City Apartments拍卖会上,一套两居室公寓的租赁权利需要修复工作以修复风雨密和其他结构问题,很容易吸引当天最具竞争力的竞标,是该公司唯一的单位。拍卖以锤子出售。

租赁单位的价格已大幅下跌 现在为投资者提供了超常的回报

那些竞标者不是马克杯,他们是经验丰富的投资者,他们知道自己在做什么。这类公寓如此受欢迎的原因在于数字。Ray White拍卖的公寓面积为61平方米,在Docks大楼内设有两间卧室,两间浴室,一个阳台和一个停车场,前往奥克兰中央商务区的码头街。

根据QV.co.nz的说法,该装置最初是在2006年以535,000美元的价格购买的。当时大多数购房者对租赁权的运作方式以及所有权结构类型对房产价值的影响知之甚少。因此,租赁物业以可能过于接近其永久业权价值的价格出售并不罕见。

到2010年该房产被转售时,人们对租赁权的运作方式有了更好的了解,并获得了225,000。然后它在2014年再次转售,售价为219,900美元。但那是在风雨密和其他需要修复工作的结构性问题被发现之前。

根据Ray White City Apartments代理商Dominic Worthington处理该单元的最新销售情况,Docks综合体具有混凝土板结构,但需要在某些地方重新密封,阳台需要修复其钢框架。他估计这项工作的维修费用可能最终平均为每单位约50,000美元。

当该单位于5月16日在拍卖会上展出时,它的竞标非常激烈,并以15.2万美元的价格出售(配套齐全)。这不到其原始购买价格的三分之一。如果补救工作的成本被视为资本成本,则该单位的总资本支出为202,000美元。该单位的当前评级估值(以永久产权为基础评估)为650,000美元。

Worthington说,买方是一个投资者,打算将其作为长期租赁。它目前每周租金为680美元,在允许任何空置或租金变化之前提供每年35,360美元的总租金收入,而购买价格为152,000美元,总租金收益率为23.3%。

如果您再考虑50,000美元的补救工作,它会使净收益率降至17.5%。除此之外,您需要每年扣除1768.83美元的费用,Body Corporate征收5132.91美元,地租8893.09美元。可能还会有一些其他的小费用,所以你可能每年都要花费大约16,000美元的总支出。这将使每年净租金收入约为19,565.17美元,其总资本支出为202,000美元,包括补救工作的补贴,将使净租金收益率达到9.7%。

奥克兰的房价至少连续两年持平,资本收益变得像母鸡一样稀缺,这意味着投资者越来越不得不关注收益率。根据interest.co.nz的租金收益指标,按现价计算,奥克兰受欢迎的租赁郊区的三居室房屋可能会提供3.4%至5.1%的总租金收益率。与此相比,净收益率9.6%肯定非常具有吸引力。然而,你仍然需要钢铁的神经来进行这样的购买。

Docks公寓的地面租金按照七年周期进行审查,并在去年年底进行了审查。然而,新的地租尚未确定,考虑到2011年至2018年七年内房地产市场发生的情况,一旦最终确定,地租可能会大幅增加,这可能会大大降低公寓的收益率。 。

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