北京学区房又一次涨出新高度

时间:2018-06-30 14:20:36|来源:网易财经

在去年朝阳区,今年东城区、海淀区陆续实行多校划片以后,在家长们看来,作为教育高原的西城区实行多校划片是早晚的事,为了应对政策,一些教育资源优质均衡的片区开始受到家长的注意,西城区德胜、金融街、月坛都是传统教育强区,片区内“差校”极少,即便多校划片,孩子们在这里也不会被分到差学校。

不到2个月涨了50万

4月30日,李伟以单价12万/平米的价格,卖了位于西城区德胜片区一套60平米左右两居室学区房,打算去郊区买次新大户型改善一下。结果,刚卖了不到两个月,小区内同等面积段的两居室,就分别在6月4日、9日和10日以13万+/平米的价格,接连成交了三套。其中价格最高的一套,比李伟的房子贵了70万左右。中介网站给予李伟房屋的机构估值,也从5月28日的727万,升到了6月24日的754万。目前小区内李伟同面积户型新上房源的挂牌价已经在900万/套左右,单价14万-15万/平米。

虽然没打算毁约重卖,但李伟始终不太明白,为什么很多地方的房价都没有涨,却只有自己卖掉的房子涨得这么快。李伟告诉记者,我卖的时候单价已经是当时片区价格的最高点了。

记者从某大型房屋经纪网站看到,属于西城区德胜片区的裕中西里小区2018年3月2日成交的42.6平米一居室,挂牌600万,成交总价为580万,单价为13.6万/平米。5月31日另外一套同等面积的户型成交的45平米一居室,挂牌668万,成交总价为637万,单价14.1万/平米。仅仅不到两个月后,成交价格涨了50万左右。

而挂牌价则有越来越高的趋势,该大型房屋经纪网站显示,裕中西里新挂出44.8平米一居室,标价700万,单价15.6万/平米,刚刚发布5天,已经有9次带看,虽然报价比一个月前每平米又涨了近一万元,但市场热度不减。中介小刘向记者透露,有些新成交房源网上并不会那么快显示,实际上最新成交的一居室单价已经超过了15万/平米。

在2017年上半年,“认房认贷”与“多校划片”政策的叠加,让本来火热的学区房如遇冰霜,市场短时间陷入冰冻,尤其是首个宣布“多校划片”的朝阳区,部分学区房被购房者称为“重灾区”,如芍药居、珠江帝景、慧忠里等几个小区,价格普跌20%以上,个别房源降价甚至接近四成。然而,今年春节以来,随着朝阳区教委2018年新政策的出台,恢复了以上几个小区的“单校划片”,房价也随之有了明显的上升。

居住在朝阳区芍药居北里的小于,感觉最近小区里经纪人带看房明显多了起来,因自家楼上有套两居在售,每天都会看到四五波的看房人。一年前刚完成房屋置换的小于告诉记者,我家这个楼的房子在2017年调控之前,差不多能卖10万/平米左右,调控后一路跌到7万多,现在又快涨回到9万了。

在中介网站上,记者看到,朝阳区珠江帝景新博悦89平米两居室,同户型在2017年3月3日(3·17调控之前)成交单价为12万元/平米,2018年2月成交单价为9.3万元/平米,2018年6月,成交单价涨到了10万/平米。

可以看出,相对于北京其他区域房源,学区房对于政策的敏感度更高。

学区房涨出独立行情

进入5月以后,北京市场热度明显提高,根据中原地产数据,北京5月二手房签约套数为18096套,环比上涨32.3%,同比上涨了67.5%,这也是2017年3·17新政以来的新高。

量在价先,虽然量有明显上涨趋势,价格并不会马上“跟上”,况且在“认房认贷”不放松,信贷整体还处于收紧环境的前提下,市场多数观点并不认为2018年会重蹈2016年疯狂上涨的覆辙,更倾向于整体市场平稳向前。

2018年1-5月北京部分地区二手房均价涨幅统计

城区 商圈 1月均价 6月均价 增长率

西城 广安门 90067 95961 6.54%

西城 官园 118426 125462 5.94%

西城 金融街 130834 137563 5.14%

海淀 玉泉路 72901 77067 5.71%

海淀 马甸 76617 80652 5.27%

海淀 航天桥 94437 99309 5.16%

朝阳 安贞 77707 81046 4.30%

朝阳 芍药居 72368 75036 3.69%

朝阳 大望路 79319 82191 3.62%

东城 金宝街 101909 105960 3.98%

东城 东四十条 103393 107364 3.84%

东城 和平里 86215 89281 3.56%

丰台 西罗园 56328 58715 4.24%

丰台 大红门 51808 53877 3.99%

丰台 洋桥 54353 55758 2.58%

诸葛找房数据中心提供

虽然学区房升温不意味着北京市场整体涨价节奏的启动,但还是在各区价格榜中呈现了明显的领头格局。根据诸葛找房数据中心针对东城、西城、海淀、朝阳、丰台5个行政区70个商圈片区统计,仅以2018年上半年对比,北京各区1月到5月二手房成交均价有涨有跌,其中涨价最多的,是西城区的广安门区域,1-5月价格涨幅达6.54%,均价约从9万/平米涨到9.59万/平米。涨幅在5%以上的一共有6个区域,除了广安门地区之外,其余5个区域分别是位于西城区的官园地区、金融街地区和位于海淀区的玉泉路地区、马甸地区、航天桥地区。基本都是一线教育强区。

在诸葛找房对全市价格涨幅的统计中,2018年1-5月,二手房市场均价涨幅最高的区为海淀区,价格从8.5万/平米涨到8.7万/平米,涨幅2.25%。涨幅最低的是房山区,价格从3.39万到3.29万,下跌了3.22%。

业内人士分析,传统的学区房旺季是从每年9月份到次年的5月左右,因为入学登记在6月,很多家长赶着在6月之前落户可以赶上入学登记,过了5月以后,基本就不可能赶上当年的入学周期了,市场就会淡一些。所以照这个周期推算,学区房在未来几个月,应该步入淡季,价格不会上涨过快了。

贝壳研究院数据显示,5月份西城区、海淀区成交量较高,但是按周数据分析,西城区成交量在5月初冲高后开始下降,后期降幅将大于全市平均水平,北京学区房的政策效用也在减弱。

专家表示,去年3月以来,政策明确“淡化学区房”的方向,各个中介也在官网上取消了学区划片查询系统,并严禁在房源描述上带有学区、学校等引导性字样。然而短期内教育资源分布的不均衡矛盾仍然存在,每年上学需求增多,学位日益紧张,也造成了学区房仍受热捧。

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