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Tanger是零售业主 但它不是封闭商场的所有者

房地产投资信托(REIT)丹吉尔工厂直销中心 (纽约证券交易所股票代码:SKT)的股价较2016年达到的高位下跌近60%。对于零售业主而言,这是一个残酷的时期,该市场在受影响最大的市场中运作被大肆炒作的“零售天启”。围绕在线销售的长期影响的担忧可能过于夸张,但零售商及其房东必须做出的过渡的困难是非常真实的。

Tanger是零售业主 但它不是封闭商场的所有者

基于丹吉尔的股票行动,看起来投资者认为当消费者改变他们的购买习惯时,房地产投资信托将难以存活。但放弃丹吉尔可能是一个巨大的错误。这就是原因。

1.业务不同

Tanger是零售业主,但它不是封闭商场的所有者。这是一个重要的区别,因为它运行的工厂出口属性本质上是不同的。采用开放式结构,它们通常运行成本较低。空间的一般性质意味着当旧租户离开时引入新租户会更容易(并且成本更低)。并且没有像百货公司这样的主力租户担心。它的大多数承租人占据较小的空间,再次更容易填充。凭借工厂直销模式的固有优势,Tanger实际上可能比封闭的商场同行更有利,因为它与最终客户一起转移。

是的,Tanger的入住率从2012年的99%下降到2019年的预计将达到94%至94.5%,这令人不安。但Tanger的入住率并不比 Simon Property Group (纽约证券交易所代码:SPG)差强化,后者是封闭式和直销式中心的所有者,2019年第一季度的入住率约为95%。

为了突显这里的差异,西蒙的股价在过去一年上涨了10%,而丹吉的股价下跌了近13%。鉴于这两个房地产投资信托基金的入住率相似,这种悲观看法似乎并不恰当。

2.销售额持续增长

另一个要考虑的因素是Tanger的资产对其承租人的影​​响。在该分数上,该公司物业的每平方英尺销售额在2015年达到峰值395美元。它们在2016年和2017年下降,达到每平方英尺380美元的低点,但自那时以来它们再次回升,在2019年第一季度达到每平方英尺391美元(得益于四个不太理想的房产的销售)。

总体情况是,Tanger的出口中心相对于其历史表现而言仍然非常高效。这表明房产本身没有任何重大错误,这似乎仍然是消费者所希望的。虽然Tanger确实通过上述销售将其投资组合削减至40个房产,但这只是房地产投资信托基金的正常业务。长期以来,它一直是一个活跃的投资组合经理,购买,出售和建筑物业。事实上,自2014年以来,它已售出13项资产。最近的销售虽然受到零售业形态变化的推动,但并非绝望的举动 - 这只是该课程的标准。

3.坚如磐石的资产负债表

该公司非常了解零售业面临的问题,并将近期房地产销售的1.28亿美元收益用于减少杠杆率。这应该会使财务上强劲的房地产投资信托更加强大。例如,Tanger只使用了其信贷额度的3%,因此它具有充足的流动性。而在第一季度末,Tanger的投资组合只有约6%的平方英尺抵押贷款。这意味着企业债务是主要关注点。

但是没有什么可担心的。截至第一季度末,调整后总资产的债务总额约为49%,远低于公司债务契约的60%限额。与此同时,利息覆盖率为5.1倍 - 远远高于其债务所需的1.5倍。尽管Tanger面临零售逆风,但它仍然被标准普尔评为“投资级”。与此同时,该公司2018年的股息仅占运营资金(FFO)的56%。因此,虽然FFO可能会受到一点压力,但房地产投资信托基金有足够的空间支持其7.8%的高收益率。

4.执行剧本

凭借强大的商业模式,强大的财务状况以及仍然稳固的房地产经营业绩,没有理由担心丹吉尔正在走向历史的垃圾箱。也就是说,它正处理一个艰难的过渡期,因为零售业正在适应在线销售。事实上,在出售这四处房产后,Tanger现在预计FFO将从2018年的2.48美元跌至2019年的每股2.25美元左右。(作为参考,股息可能会在2019年消耗掉FFO的65%左右,仍然是合理的数量。)

虽然FFO的下降听起来很糟糕,但你需要用一粒盐来减少。Tanger拥有执行与之前困难时期相同的游戏计划的财务实力,即与其零售合作伙伴合作。这意味着在适当的时候提供租金优惠和短期租约,以确保丹吉尔的商场保持较高的入住率。这使得这些特性对于消费者而言更受欢迎,反过来又更受欢迎。每当空间腾空时,Tanger就会通过引入新的,更理想的租户来填补空间。重点是增加与客户共鸣的商店。

问题是这些类型的方法需要时间来实现。通过艰难的补丁帮助零售商带来更好的租户关系,并且假设零售商恢复,一旦麻烦过去,租金再次上涨。添加新的和更好的租户可以改善Tanger的属性,但是您必须做好工作才能找到合适的租户然后将其移入。

那些事情不会在一夜之间发生。房地产投资信托基金的结果将在一段时间内变弱,因为它与租户一起度过这段时期。没有办法绕过它,这就是这个过程的工作原理 - 但它与Tanger之前必须做的事情没有什么不同。

暂时不要跳船

零售大灾难是一件可怕的事情。它已经取消曾经引以为豪的美国零售商,特别难以打入封闭的商场空间。但丹吉尔不是一个封闭的商场。与此同时,它的房产看起来相当不错,因为它可以适应不断变化的零售环境。凭借稳健的资产负债表,房地产投资信托基金正在建立强大的财务基础。

是的,你今天需要密切关注丹吉尔。但不,天空没有下降。如果数据显示Tanger今天在线零售业的影响相当好,那么关注这里的错误信息(即将到来的零售业大肆宣传)将是一个大错误。同时,愿意承担一点不确定性的投资者可以收集远高于Tanger在2007年至2009年经济衰退期间提供的收益率以及从标准普尔500指数中获得的约2%的收益率。值得花费额外的努力来检查基础数字。

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